„Es ist, als hätte Ross dieses Projekt geplant.“ Das Hauptquartier von Perot Sr. findet neues Leben als Biotech-Entwicklung

Zeitgenössische Entwickler würden heute nicht versuchen, den Hauptsitz von Ross Perot Sr. zu bauen. Schätzungen gehen davon aus, dass das einzigartige Hauptquartier von Electronic Data Systems in Planos Legacy-Siedlung bei heutigem Bau 900 US-Dollar pro Quadratfuß kosten würde, deutlich mehr als selbst die prunkvollsten kommerziellen Entwicklungen in Nordtexas. Aber was einst ein unpraktischer Hauptsitz war, könnte bald das schlagende Herz der einzigen Life-Science-Entwicklung im Land sein, wo ein Standort den Weg einer Behandlung von der Entdeckung bis zur Bereitstellung abdecken kann.

Bei der Planung des Campus, auf dem sein Technologieimperium untergebracht werden sollte, sagten Design- und Baufachleute Perot immer wieder, dass niemand Dinge so baut, wie er es verlangte, oder dass er sie nicht so machen musste. Die Decken mussten nicht so hoch sein; die Wände mussten nicht so dick sein; Der ganze Schnickschnack war unnötig. Der Legende nach antwortete Perot jedes Mal: ​​„Vielen Dank für Ihren Beitrag, aber das ist es, was wir tun werden.“

Damals mag es unpraktisch gewesen sein, aber NexPoint hat ihm mit Plänen für eine Sanierung im Wert von 4 Milliarden US-Dollar neues Leben eingehaucht. Vielleicht aufgrund seiner einzigartigen Eigenschaften stand der Campus fünf Jahre lang leer und war zuvor im Besitz von Hewlett Packard und DXC Technology. Perot war als Vordenker bekannt und seiner Zeit oft voraus. Seine gestalterischen Exzentrizitäten passten perfekt zur zukünftigen Nutzung des Campus: einem Biotech-Zentrum.

Letzten Monat genehmigte das Bauplanungsgremium von Plano die Sanierung von Nexpoint, die schließlich 800 Wohnungen, ein Hotel und eine Biotech-Anlage im alten EDS-Hauptquartier umfassen wird. Das 200 Hektar große Projekt heißt TxS District und umfasst 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche, einschließlich des EDS-Campus. NexPoint ist eine milliardenschwere Alternative-Investment-Firma mit Sitz in Dallas, die 2018 den Hauptcampus gekauft und im Laufe der Jahre weitere Grundstücke hinzugefügt hat. Die endgültige Version des Projekts wird 4 Millionen Quadratmeter Labor-, Büro- und therapeutische Produktionsfläche schaffen. Der Stadtrat wird voraussichtlich noch in diesem Monat über die Umwidmung abstimmen.

Aber nichts davon wäre möglich, wenn das EDS-Hauptgebäude nicht für eine biotechnologische Entwicklung geeignet wäre, die einzigartige Parameter erfordert, um die wesentlichen Versorgungseinrichtungen zu verwalten, die für den Betrieb der Ausrüstung und die Aufrechterhaltung angemessener Laborräume erforderlich sind. Aber die Projektbeteiligten sagen, es sei fast so, als sei der Campus für diese Nutzung gebaut worden.

„Wir erhalten Anrufe von Immobilieneigentümern, die fragen, ob sie einen Vermögenswert für die Biowissenschaften neu positionieren können, und in neun von zehn Fällen lautet die Antwort, dass dies wahrscheinlich nicht der Fall sein sollte“, sagt Eric Danielson, Direktor für Geschäftsentwicklung bei CRB kümmert sich um die Neugestaltung. „Ehrlich gesagt hatte ich die gleiche Annahme, als ich nach Plano ging, und als wir das Gebäude zum ersten Mal betraten, war es unglaublich. Alle physischen Eigenschaften eines Gebäudes für Biowissenschaften waren vorhanden.“

Das Struktursystem ermöglichte einen modularen Laboraufbau. Die lichte Höhe von Stockwerk zu Stockwerk war groß genug, um die für ein Labor oder eine Produktionsanlage erforderlichen mechanischen, Gas-, Wasser- und Stromleitungen aufzunehmen. Rund um das Gebäude befanden sich 91 Hektar, die reif für die Sanierung und die Schaffung eines Life-Science-Ökosystems waren, ähnlich dem im Pegasus Park in Dallas. Der Grundstückspreis in Nordtexas bietet im Vergleich zu anderen Regionen praktische Vorteile. Bei vielen biotechnologischen Entwicklungen an der Küste finden Forschung und Entwicklung an einem Ort statt, aber die Landkosten führen dazu, dass die Produktionsfläche weiter von den Forschungszentren entfernt wird, was zu Problemen bei der Produktion und Beobachtung führt. Der EDS-Hauptsitz und die umliegende NexPoint-Entwicklung bieten ausreichend Platz für beides.

Danielson sagte, die Entwicklung sei fast zu schön, um wahr zu sein, insbesondere wenn man bedenkt, wo die Entwicklung stattfinden wird. „Wir platzieren dieses Life-Science-Ökosystem mitten in Legacy Plano, einem der leistungsstärksten Immobilienentwicklungsprojekte des Landes“, sagt Danielson. „Die Tatsache, dass wir dieses Life-Science-Ökosystem mitten in das einfügen können, was bereits vorhanden ist, und nicht darauf warten müssen, dass es darum herum wächst, ist eine unglaubliche Chance.“

Danielson war nicht dabei, als EDS ursprünglich gebaut wurde, aber NexPoint-Präsident Frank Zaccanelli arbeitete im Laufe der Jahre viele Male mit der Familie Perot zusammen und erzählte die Geschichte, wie Perots Sturheit ein Segen für die Zukunft des Gebäudes und die Sanierung von NexPoint war. „Ich würde gerne in der Zeit zurückgehen, in den Entscheidungsprozess beim Entwurf dieses Gebäudes“, sagt Danielson. „Frank sagt gerne: ‚Es ist, als hätte Ross dieses Projekt geplant, obwohl er gerade dabei war, Büroräume zu bauen.‘“

Testgelände Pegasus Park

Laut Danielson hat der Erfolg von Pegasus Park dem NexPoint-Team Vertrauen in das Projekt gegeben, insbesondere in der Welt der Biowissenschaften, wo jeder umso mehr davon profitiert, je umfangreicher das Ökosystem ist. In dieser Branche handelt es sich nicht um ein Nullsummenspiel, da erfolgreiche Unternehmen und Entwicklungen Talente und Investitionsgelder einbringen, von denen alle anderen profitieren. In diesem Fall gilt das Sprichwort: Eine steigende Flut hebt alle Boote.

Sowohl im Pegasus Park als auch im TxS stellen die Sanierungsmaßnahmen eine Verbindung zur Vergangenheit her und bewahren den EDS-Hauptsitz und das Pegasus-Gebäude, das einst der Hauptsitz von ExxonMobil war. Neben einer Anspielung auf das Erbe gibt es auch Vorteile für die Umwelt. „Die Reaktivierung dieser historischen Gebäude ist eine großartige Gelegenheit“, sagt Danielson. „Außerdem gilt es anzuerkennen, dass die nachhaltigste Strategie für die Bauplanung darin besteht, ein bestehendes Gebäude wiederzuverwenden. Anstatt es abzureißen und wieder aufzubauen, sollten Sie einen Weg finden, den gesamten eingebetteten Kohlenstoff zu nutzen und ihn einer neuen Verwendung zuzuführen.“

In Phasen gebaut

Danielson sagt, dass die erste Phase des Projekts die Öffnung des Raums für die Öffentlichkeit mit einem Park auf der Westseite des Grundstücks umfassen wird, was Teil von Phase I ist. Die restlichen Phasen I und II umfassen die Umwandlung bestehender Gebäude auf dem Hauptcampus in 970.000 Quadratmeter Labor- und Büroflächen sowie 120.000 Quadratmeter Nutzfläche. Weitere Verbesserungen werden ein Amphitheater und die Anbindung an nahegelegene Einzelhandelsgeschäfte sein.

Zukünftige Phasen werden 776 Mehrfamilienhäuser, mehr Büroflächen, Produktionsflächen und möglicherweise ein Forschungskrankenhaus umfassen, um den Life-Science-Zyklus vom Labor bis zum Patienten abzuschließen. Zusätzlich zum Hauptcampus plant NexPoint die Entwicklung von zwei 22 Hektar großen Standorten und einem weiteren 65 Hektar großen Grundstück in der Nähe. NexPoint strebt eine öffentlich-private Partnerschaft mit der Stadt, dem Landkreis und dem Schulbezirk an, um das Projekt zu finanzieren.

Das Wirtschaftsforschungsunternehmen The Perryman Group hat herausgefunden, dass Nordtexas von einem Bruttoprodukt von mehr als 5 Milliarden US-Dollar und mehr als 42.000 Arbeitsplätzen profitieren könnte, wenn die Entwicklung ausgereift ist. Bei einer solchen Entwicklung ist die Zusammenarbeit von entscheidender Bedeutung für das Wachstum der Unternehmen und die Gewinnung von Kapital für Life-Science-Unternehmen. „Wir waren der Meinung, dass das Ökosystem-Cluster-Modell für die Umsetzung von Wissenschaft und Technologie in die Kommerzialisierung von entscheidender Bedeutung ist, und angesichts der aufgestauten Nachfrage, die wir bei DFW gesehen haben, ist es eine der entscheidenden Komponenten jedes Ökosystems, ein gewisses Maß an Skalierung zu haben. “, sagt Ethan Garner, Vizepräsident und Marktleiter von JLL, der das Team leitet, das mit der Vermietung der Entwicklung beauftragt ist. „Wenn wir Entwickler haben, die bereit sind, das Risiko einzugehen, werden wir damit beginnen, Küstenmigration in einer Anlageklasse anzuziehen, die wir in der Vergangenheit traditionell nicht getan haben.“

Wenn die Abstimmung im Stadtrat wie geplant verläuft, hofft NexPoint, den ersten Spatenstich zu machen und nächsten Monat mit der Gebäudeumgestaltung für Phase eins beginnen zu können. Obwohl es Teile des Campus gibt, die für die sofortige Aktivierung von Büroflächen bereit sind, besteht das Ziel darin, dass die ersten Mieter im ersten Quartal 2025 in die neu gestalteten Räume einziehen. Garner sagt, dass die Vielseitigkeit der Entwicklung möglicherweise einzigartig ist . „Soweit wir das beurteilen können, gibt es keine anderen Suppen-zu-Nuss-Einrichtungen, die alles vom Entdeckungsprozess bis zum Lieferprozess auf einer Fläche abwickeln. Wir sind der Meinung, dass es für diese Seite unglaublich einzigartig ist.“

Zu den Mietern werden wahrscheinlich ein Biotech-Inkubator oder -Beschleuniger und andere Unternehmen gehören, die sich weiter in der Entwicklung befinden, wenn man die Produktionskapazitäten vor Ort berücksichtigt. Für das Sanierungsteam dreht sich alles um biotechnologische Synergien. „Dieser kollaborative Ansatz wird die Art und Weise sein, wie wir die Dichte der Biowissenschaften in der Region über das heutige Niveau hinaus schaffen können“, sagt Danielson. „Es ist aufregend zu sehen, wie eine Gemeinschaft zusammenkommt und sich dafür einsetzt.“